Налог для самозанятых граждан РФ 2019: аренда квартиры

Сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане смогут делать при определенных условиях. С 01.01.2019 будет действовать соответствующий закон на профессиональный доход. Стать самозанятым с арендой квартиры – наиболее легкий и наименее затратный метод легализации собственной прибыли от использования недвижимости. Но пока что такая опция допускается к применению только в нескольких регионах страны.

Основные моменты закона

Самозанятые со сдачей квартиры в аренду – это лица, которые единолично занимаются деятельностью – осуществляют работы, предоставляют сервис для других лиц. Они не регистрируются как индивидуальные предприниматели. Они не имеют права нанимать дополнительно работников. Самозанятые граждане с арендой жилья действуют по собственному усмотрению, договариваясь с заказчиком, как правило, устно. Основанием служит только доверие, но можно заключать письменные соглашения.

Закон о самозанятых, в т.ч. и тех, что занимаются арендой квартир, действует с начала 2019 г. Официально данные введения считается экспериментальными и касаются внедрения налога на доход от профессиональной деятельности. Он затрагивает только несколько регионов России.

Согласно закону, такой доход – это средства, полученные лицами от работы, которую они осуществляют без нанимателя и дополнительных сотрудников по трудовому контракту. Еще сюда относится прибыль, полученная от использования недвижимости.

Сдавать квартиру как самозанятый разрешено людям без работы, тем, кто имеет официальное место занятости (в т.ч. и на государственной службе), а также предпринимателям. При этом допускается получение и другой прибыли. Сдавать недвижимость можно посуточно и помесячно.

Но статус самозанятых предполагает и ограничения:

  • Запрещено нанимать других людей;
  • Индивидуальный предприниматель не может совместить самозанятость со специальными налоговыми режимами (упрощенный, патент, сельскохозяйственный вариант);
  • Максимальный доход в течение года – 2,4 млн. руб.;
  • Для использования подойдет только собственная квартира, а не та, которая находится под доверительным управлением.

Многие иностранные граждане интересуются, можно ли сдавать квартиру как самозанятый в России. Разработанный режим допускается применять исключительно россиянам, белорусам, армянам, казахам и киргизам. Услуги самозанятных со сдачей квартиры можно предлагать в г. Москва и этой области, в Калужском регионе и Татарстане. При этом Федеральная служба указывает, что тут учитывается, где располагается плательщик налогов – проживание по факту, а не прописка. Относительно остальных областей решение примут в дальнейшем по результатам экспериментального года. Но минимум до 2020 г. изменений не будет.

Отличие самозанятых от индивидуальных предпринимателей

Статус индивидуального предпринимателя допускает платить с дохода за аренду комиссию в размере 6%, а не 13% НДФЛ. Самозанятый арендодатель квартиры имеет следующие отличия от индивидуального предпринимателя:

  • ИП может брать к себе других работников и с официальной зарплатой, а для самозанятого это под запретом.
  • Наличие упрощенной регистрации.
  • ИП имеет право на льготы, если переходит на упрощенную систему налогообложения. Для самозанятых это не предусмотрено.
  • ИП должен платить при упрощенной системе налогооблажения только 4 раза в течение года, а самозанятый – каждый месяц.
  • Для ИП обязательно установлен и налог на прибыль, и социальные комиссии. Причем последние – независимо от прибыли. Налог для самозанятых граждан со сдачей квартиры не предполагает дополнительных платежей.
  • Штрафы отличаются у обоих.
  • ИП отправляет отчеты в бумажном виде либо онлайн. Для самозанятых предусмотрен только 1 вариант – приложение на телефоны. Кстати регистрация платежей осуществляется тоже там.

Благодаря введению самозанятости, открываются дополнительные возможности тем, кто ранее не видел других вариантов, как только зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем. Хотя в некоторых случаях это невыгодно. Переходить с режим ИП на самозанятость целесообразно когда:

  • Прибыль от предпринимательской деятельности небольшая, и ее недостаточно, чтобы оплачивать социальные взносы.
  • Бизнес является нестабильным, либо предпринимательская деятельность ведется не на постоянной основе.
  • Индивидуальному предпринимателю не требуются дополнительные работники, и он справляется сам.

Чтобы перейти с ИП на самозанятость, требуется:

  1. Закрыть ИП.
  2. Оплатить все начисленные комиссии.
  3. Обратиться в налоговое учреждение для регистрации как самозанятый.
  4. Приобрести патент на разрешенную деятельность.

Дальше остается только действовать, как при обычной регистрации.

Преимущества и недостатки самозанятости

Самозанятые граждане со сдачей жилья в аренду имеют преимущества:

  • Не требуется деклараций. Вся прибыль записана в программе на телефоне. Будет автоматически высылаться сообщение, где указано, сколько требуется оплатить до 25 числа.
  • Налог для самозанятых граждан РФ в 2019, которые занимаются арендой, предусматривает вычет в размере 10 тыс. руб. Благодаря ему на первое время снижаются выплаты до 3% при сдаче физическим лицам и до 4% - юридическим. К примеру, решено сдавать жилье физическому лицу за 50 тыс. руб. Если налог составляет 4%, то он должен выплачивать 2 тыс. руб., но при этом сумма уменьшается на 500 руб., пока не закончится льготный вычет, а это примерно на 20 месяцев. Если в сдаче в аренду были перерывы, то потом можно возобновить использование этой льготы.
  • Муниципальные и государственные служащие тоже могут использовать статус самозанятых.
  • Можно быть одновременно и самозанятым, и наемным работником.

Но при этом есть и ограничения. Во-первых, самозанятый не может иметь прибыль, передавая недвижимость в доверительное управление. В этом случае придется платить 13% НДФЛ либо 6% по упрощенной системе.

Во-вторых, запрещено получать доход в натуральном виде. Например, арендатор попросит сделать ремонт в помещении либо приобрести бытовую технику в квартиру в счет оплаты аренды. Такой вариант не подойдет.

В-третьих, запрещено уменьшать прибыль за счет расходов. К примеру, многие интересуются, могут ли самозанятые сдавать квартиру в аренду за 40 тыс. руб., но при этом они ее снимают сами за 20 тыс. руб. В итоге, налог придется платить именно с 40 тыс. руб., а не уменьшать количество из-за субаренды.

Размер налога со сдачи в аренду недвижимости

Использование жилья приносит прибыль, с которой требуется в любом случае оплатить комиссию, независимо от того, какой статус у ее владельца. Выделяют такие возможные варианты:

  1. Оплата в налоговую службу 13% от дохода ежегодно;
  2. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае количество и объемы взносов будут зависеть от выбранной системы налогообложения;
  3. Регистрация и переход на режим самозанятого гражданина.

На выбор метода влияют условия дальнейшей деятельности. Но неуплата налога приведет к пени. Бывает ситуация, когда человек уже успел зарегистрироваться как самозанятый гражданин (к примеру, он фрилансер), но параллельно он предоставляет собственную квартиру или дом в аренду. А комиссия с этой деятельности не уплачивает. Такой вариант тоже считается не правильным. Налог для самозанятых со сдачи квартиры в аренду либо другой деятельности обязательно нужно переводить государственным органам.

Налог для самозанятых граждан в 2019 году, занимающихся арендой квартир, комнат ил домов, предусматривает 2 ставки. Если недвижимость предоставляется обычному человеку, то сбор составляет 4%, а если юридическим лицам либо индивидуальным предпринимателям для их профессиональной деятельности – 6%. С полученного дохода самозанятые не будут выплачивать другие налоги. Данные ставки зафиксировали до начала 2029 года, так что они не будут изменяться.

Например, квартиру снимает индивидуальный предприниматель. Если он берет ее как жилье, то владелец недвижимости должен выплачивать налог для самозанятых со сдачи квартиры по ставке в 4%. В данном случае арендатор представляет собой не юридическое лицо. Если же он намерен снимать помещение как площадку, где будет принимать своих клиентов, то это считается уже работой. Самозанятый должен будет выплачивать 6% как для юридических лиц.

Ставку процента устанавливается именно в зависимости от того, кто выплачивает за недвижимость. В итоге, за один месяц может применяться налог для самозанятых, занимающихся арендой квартир, по ставке в 4%, а за другой – по 6%. Сумму платежа рассчитывают каждый месяц. Это может быть 4 или 6%. При этом если оплата составляет менее 100 руб., то выплату переносят по закону на второй месяц.

У самозанятых предусмотрен вычет по налогу. Его сумма составляет 10 тыс. руб. За один раз допускается вычитать только 1% от суммы, которая облагается налогом, если контракт на аренду был с физическим лицом, либо 2%, если с юридическим, а также индивидуальным предпринимателем. Простыми словами, в первое время необходимо оплачивать налог по сниженным ставкам – либо 3%, либо 4%. Этот режим длится до тех пор, пока не будет израсходованы 10 тыс. руб. Отсутствуют другие методы уменьшения налога. Фактически самозанятому не требуется его самостоятельно высчитывать. Необходимо только сообщать о прибыли, а сумма будет автоматически начислена. Но рекомендуется проверять расчеты, чтобы контролировать ситуацию.

Самый простой пример с расчетами – ситуация, когда сдается квартира одному человеку, и оплату он совершает каждый месяц. Например, владелец недвижимости берет с физического лица по 30 тыс. руб. В этом случае ставка составляет 4%, так что необходимо оплачивать комиссию в 1,2 тыс. руб. Их требуется переводить в налоговую ежемесячно.

Но в первое время еще используется налоговый вычет. Один процент от 30 тыс. рублей составляет 300 руб. Их необходимо вычесть из 1,2 тыс. руб. В итоге получается 900 руб. – это оплата по налоговой ставке каждый месяц в первое время. Такая льгота будет длиться примерно 2 года и 10 месяцев. После этого налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. заканчивается, так что комиссию необходимо считать по стандартной схеме.

Бывают ситуации, когда клиент съезжает, так что квартира некоторое время не занята, после чего находится новый арендатор. Если в течение месяца не было дохода, то оплачивать комиссию не требуется. Но как только деньги будут снова поступать, необходимо снова ее записывать и облагать налогом. Например, съемщик оплачивал ежемесячно по 30 тыс. руб. последняя оплата пришлась на март. После чего он съехал. Примерно месяц ушел на то, чтобы найти нового арендатора. С ним самозанятый договорился, что оплата будет поступать дважды в месяц по 15 тыс. руб. Первая оплата выполняется 30 мая, а остальные – уже в июне. В итоге, учитывая вычет, требуется оплатить налог в размере 900 руб. в марте, затем 450 руб. за май, а после этого уже восстановится обычный график.

Недвижимость может сдаваться посуточно. Тогда требуется складывать все получаемые деньги по сделкам в течение отчетного периода. К примеру, квартиру сдавали трижды обычным гражданам на сутки, а потом еще один раз – юридическому лицу на неделю. Арендная плата в день составляет 1,5 тыс. руб. Сначала необходимо умножить это число на 3 дня, чтобы получить объем дохода от физического лица. В итоге получается 4,5 тыс. руб., а 4% от этой суммы составляет 180 руб. Дальше необходимо 1,5 тыс. руб. умножить на 7 дней. Получится 10,5 тыс. руб., а налог с них в виде 6% - это 630 руб. Необходимо сложить 630 руб. и 180 руб. В итоге получится 810 руб. В данном случае налоговый вычет еще не применен.

При расчете суммы оплаты по налогу не учитываются ремонтные работы, оплата коммунальных услуг и прочие затраты, которые необходимы для поддержания квартиры на должно уровне. Если для индивидуального предпринимателя благодаря им занижается сумма, которая подвергается налогообложению, то у самозанятых нет такой возможности. Лучше всего записать в контракте на аренду, что тот, кто снимает недвижимость, будет сам оплачивать счета. В этом случае суммы не будут входить в чеки для налоговой службы.

Как оплачивать налоги со сдачи квартиры в аренду

Граждане, которые зарегистрированы как самозанятые, должны оплачивать в налоговую комиссии каждый раз до 25 числа следующего месяца. Но перед тем как это делать, требуется сдать отчет о доходе. Все операции осуществляются в приложении для телефона «Мой налог». Это можно сделать в разделе «Личный кабинет». Есть и второй вариант – обратиться в банк, если он работает с налоговой службой.

Прежде чем приступать к оплате и вообще работе в качестве самозанятого, необходимо зарегистрироваться в приложении. Выделяют 2 метода:

  1. С помощью мобильного приложения. Его нужно скачать на телефон через сервис Гугл. Для регистрации требуется паспорт, ИНН. На телефоне должна быть камера.
  2. С помощью личного кабинета плательщика налогов. Его не нужно путать с сервисами, где осуществляется оплата налога на транспорт и имущество. Для регистрации требуется компьютер с подключенным интернетом. Паспорт не понадобится. Необходим только ИНН и номер мобильного телефона, на который приходит сообщение с числом для активации.

Во время регистрации требуется выбирать регион, где осуществляется деятельность.

Алгоритм действий по оплате налога следующий:

  1. Когда самозанятый получает оплату за аренду, то должен сделать чек. Вся информация записывается в системе. Там можно в любое время узнать размер суммы, которая должна быть выплачена в качестве комиссии налоговой службе.
  2. От Федеральной налоговой службы получить уведомление, где записан срок уплаты комиссии и полную сумму. Как правило, сообщение отправляется до 12 числа ежемесячно.
  3. Оплачивать комиссию нужно до 25 числа каждого месяца. Это можно сделать любым способом, причем как частями, так и всей суммой сразу. Главное – чтобы платеж был совершен в срок, а система успела перевести сумму. В противном случае появится задолженность. Ее можно посмотреть в одноименном разделе Личного кабинета в приложении для самозанятых. На задолженность будет в дальнейшем начисляться пеня.

Оплату можно осуществлять с помощью банковской карты. Для этого ее требуется привязать к приложению на телефоне и личной странице. При этом налоговая служба не будет осуществлять отслеживание всех операций по счету в банке. Если средства, которые поступали на карточку, были не за аренду квартиры, то не нужно просто делать чек. В этом случае средства не являются объектом налогообложения. Не требуется делать отдельный счет или карту для этого, хотя это и допускается. Такой вариант будет удобен в том случае, если в течение месяца осуществляется много платежей на карту, так что их можно перепутать. Допускается возможность настроить автоматические платежи. Но данная система только разработана, и могут вводиться изменения. ФНС предупредила о возможности сбоев.

Разрешена ли сдача в аренду нежилого помещения

Некоторых интересует, могут ли самозанятые осуществлять сдачу в аренду нежилого помещения. Закон четко указывает - это запрещено. Согласно ему, не облагается комиссиями прибыль, которая получена от того, что передавались права на имущество, в частности на недвижимость (в законе указывается, что аренда жилых помещений исключается), а также прибыль работников государственных учреждений (исключение то же, что и выше). В итоге, самозанятый гражданин, который занимается сдачей в аренду недвижимости, можно использовать только помещения жилого типа.

В противном случае придется заново перерегистрироваться. Если человек перешел со статуса индивидуального предпринимателя на самозанятость, но занимается именно сдачей в аренду нежилых помещений, то ему придется сниматься с учета по такому режиму и снова возвращаться к индивидуальному предпринимательству.

Разрешено ли самозанятому гражданину арендовать помещение

Актуальным для многих является вопрос, имеет ли право самозанятый арендовать помещение. По федеральному закону, не запрещается, если тот работает самостоятельно и не привлекает к работе дополнительных помощников, а также занимается работой, которая квалифицируется как самозанятость.

Если лицо снимает помещение, то налоговая база (это объект налогооблажения) не снижается на сумму, которая тратиться на аренду недвижимости. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных затрат. Если интересует, можно ли самозанятому арендовать помещение, то ответ положительный, но запрещены махинации с полученными средствами. Если скрывать свою прибыль таким методом, то предусматриваются штрафы. Первый раз – 20% от утаенной суммы, а все остальные – 100%.

Иногда интересуются, может ли самозанятый арендовать помещение, чтобы оказывать услуги (написание статей на заказ, консультации через интернет и другое). В данном случае, если деятельность подпадает под действие закона, то необходимо зарегистрировать ее и перейти на налоговый режим НПД. Если, например, репетитор, занимается на территории подопечного, то в данном случае он может работать как самозанятый. Если уроки проходят в помещении, которое он арендует для этих целей, то придется переходить на ИП.

Если интересует, может ли самозанятый снимать в аренду помещение, чтобы оказывать услуги, то ответ прост: он может это делать и претендовать на режим НПД, если подходит под деятельность, которая перечислена в законе.

Варианты вычисления самозанятых налоговой службой

Многих интересует, как будет налоговая служба вычислять, являются ли арендодатели самозанятыми. Нет необходимости паниковать, но нужно учитывать, что планируются штрафы до полной суммы прибыли за установленный срок. К примеру, человек сдавал дом и имел годовые 200 тыс. руб. Налоговая может оштрафовать и забрать все в пользу государственных нужд.

Вычислять тех, кто занимается незарегистрированной деятельностью, можно несколькими способами. Во-первых, есть множество сайтов, где выставляют объявления о квартирах. Работник налоговой службы может позвонить и представиться будущим арендатором. После передачи денег за съем жилья будет составлен протокол и выписан штраф. Во-вторых, если арендодатель получает платежи на банковскую карточку, то это еще один сигнал для налоговой службы. Она может отслеживать движение денежных средств. Но если гражданин уже зарегистрировал себя как самозанятый, который занимается арендой, и пользуется приложением на телефоне, то он автоматически будет проверяться ФНС. Она получает право в любое время запросить данные с банковского счета и задать вопросы о прибыли.

Таким образом, если ранее, можно было оплачивать только налог в 13% либо регистрироваться как индивидуальный предприниматель, то теперь сдача квартиры для самозанятых с 2019 г. будет происходить по-другому, согласно закону, который вступил в силу с начала года. Благодаря ему действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываться можно по простым правилам.